Главная | Федеральный стандарт оценка стоимости недвижимого имущества

Федеральный стандарт оценка стоимости недвижимого имущества


Читать популярные статьи на сайте

Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке недвижимого имущества. Для целей настоящего стандарта под недвижимым имуществом недвижимостью, недвижимыми вещами понимаются земельные участки и все, что прочно связано с землей далее — улучшения , в том числе здания, сооружения, подземные коммуникации, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также части доли указанных объектов.

Рекомендуем к прочтению! ипотека ижевск 2-6 годовых

Положения настоящего федерального стандарта не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр.

В качестве оцениваемых объектов недвижимости могут выступать земельные участки или их части доли , улучшения или их части доли , а также объекты, в состав которых входят земельные участки части земельных участков и улучшения части улучшений в случае, если это не противоречит действующему законодательству. Общие требования к проведению оценки недвижимости 6.

Федеральные стандарты оценки (ФСО №1 - №11)

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки объекта недвижимости. К таким величинам, могут относиться, в том числе: Оценка объектов недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка и типичных намерений собственников в отношении участка выкуп или аренда , сложившихся на рассматриваемом рынке.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении объекта оценки, ограничений в использовании и обременений, а также экологического загрязнения, стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений, обременений и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное.

Удивительно, но факт! В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении объекта оценки, ограничений в использовании и обременений, а также экологического загрязнения, стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений, обременений и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное.

Для определения стоимости объекта оценки оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование объекта и другие разрешенные градостроительным планом и правилами зонирования территории виды использования земельного участка, рассматриваемые при анализе наиболее эффективного использования объекта.

При сборе информации об объекте оценки оценщик проводит его осмотр в период, возможно близкий к дате оценки, если в Задании на оценку не указано иное.

Проекты по теме:

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование определяется как возможное вероятное и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое юридически допустимо, физически реализуемо, финансово целесообразно, при котором его стоимость будет наибольшей. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, содержащего земельный участок и улучшения, проводится как для условно свободного незастроенного участка, так и для участка с существующими улучшениями.

Анализ проводится по виду использования и по объемно-планировочным решениям улучшений.

Удивительно, но факт! В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного не совпадает с его наиболее эффективным использованием с учетом существующих улучшений, оценщик анализирует возможность и финансовую целесообразность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых улучшений или реконструкции существующих улучшений, в соответствие с наиболее эффективным использованием его как свободного.

При определении рыночной стоимости земельного участка для целей внесения его стоимости в государственный кадастр недвижимости, а также при определении рыночной арендной платы за земельный участок с существующими улучшениями, в качестве наиболее эффективного принимается использование оцениваемого имущества по виду разрешенного использования, указанного в кадастровой или арендной документации на земельный участок, если в задании на оценку не указано иное. При этом земельный участок рассматривается как условно свободный для использования по указанному виду разрешенного использования.

Применение подходов к оценке недвижимости При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения. Определение стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации.

Домашний очаг

При использовании метода прямой капитализации ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и стоимостей объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем. При этом расходы, связанные со сделкой с недвижимостью не учитываются. Структура доходов и расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости в соответствии с требованиями рынка, должна соответствовать структуре используемой ставки капитализации дисконтирования.

При применении сравнительного подхода оценщик учитывает следующие положения.

Удивительно, но факт! Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

При необходимости, оценщиком может быть выбрано несколько единиц сравнения. Использование в расчетах методов обработки лишь части доступных оценщику рыночных данных должно быть обосновано в отчете об оценке.

Удивительно, но факт! В отчете об оценке необходимо будет привести описание выбранного оценщиком методов, "позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости" и соответствие выбранного оценщиком методов объекту оценки, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие: При этом в расчетах учитываются лишь те элементы сравнения, по которым объект оценки и аналоги различаются и их различия влияют на стоимость недвижимости на рынке. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения. Расчет стоимости производится, как правило, в следующей последовательности: При этом определяется стоимость фактического или ожидаемого покупателем в соответствии с законодательством права на земельный участок.

Удивительно, но факт! В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки объекта недвижимости.

При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода методов , позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода методов объекту оценки, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Арендная плата за объект недвижимости При указании представлении рыночной арендной платы в заключении о стоимости должны быть приведены существенные условия аренды, для которых она была рассчитана. При определении рыночной арендной платы в задании на оценку, в соответствии с п.

Определение стоимости прав на заключение договора аренды с известными из условий договора величиной арендной платы и условиями ее изменения в течение срока аренды проводится капитализацией разности величин рыночной и известной арендной платы в каждый расчетный период срока аренды.



Читайте также:

  • Суд установил факт принятия наследства
  • Юрист по жилищным вопросам подольск