Главная | Посреднические услуги при аренде недвижимого имущества

Посреднические услуги при аренде недвижимого имущества


Удивительно, но факт! Соответственно, и вычет входного НДС арендодатель применить не вправе.

В статье рассмотрены вопросы учета расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей, с осуществлением улучшений арендованного имущества. Возможные риски при сдаче в аренду недвижимого имущества иностранной компанией, а также спорные вопросы, возникающие в случае, когда работодатель арендует жилье иностранным работникам.

Публикация Рассмотрим общие положения об аренде. В аренду может быть сдано имущество, которое в процессе использования не утратит и не изменит своих натурально-вещественных свойств. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое именно имущество подлежит передаче в качестве объекта аренды. Если по договору аренды невозможно определить, какое именно имущество передается в аренду, такой договор считается незаключенным и каких-либо прав и обязанностей у сторон такого договора не возникает.

Сдать имущество в аренду вправе только его собственник. Однако в качестве арендодателя может выступать также лицо, не являющееся собственником, но управомоченное собственником сдавать имущество в аренду. При заключении договора аренды следует помнить о соблюдении дополнительных условий, в зависимости от объекта, подлежащего передаче в аренду.

Удивительно, но факт! Арендатор обязан начислять НДС, составлять счет-фактуру независимо от того, на возмездной в том числе в счет арендной платы или безвозмездной основе происходит такая передача и кем были выполнены работы — арендатором или подрядной организацией.

В частности, договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах, если он заключен на срок более года п. Cрок аренды имущества определяется договором. Если в договоре срок не указан, то считается, что договор заключен на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

При этом договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды на неопределенный срок. За все недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель, даже если он не знал о них на момент заключения договора. Если арендатор, после того, как принял имущество, обнаружил определенные недостатки, то он вправе: Арендатор также вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, при этом он может как устранять, так и не устранять выявленные недостатки; не устранять недостатки, а расторгнуть договор.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества в том случае, когда эти недостатки были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Оплата коммунальных услуг арендатором Договор аренды является возмездным. Размер арендной платы, срок платежей определяются договором. Кроме того, арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги по арендованному имуществу.

Возможны несколько способов возмещения коммунальных расходов арендатором: Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами или в целях возмещения коммунальных расходов может быть использован агентский договор.

Стоимость некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а определить заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, не всегда возможно. Поэтому может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества

Арендная плата с учетом коммунальных платежей является доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду. Объектом налогообложения является реализация услуг по предоставлению имущества в аренду.

Удивительно, но факт! Передача права собственности на товары, выполненные работы, оказанные услуги на безвозмездной основе признается реализацией товаров работ, услуг.

В данном случае вся сумма арендной платы — это оплата услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы и на всю сумму арендной платы выставить арендатору счет-фактуру.

Подборка кодов

При этом выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю не нужно. Что касается сумм НДС, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, то арендодатель может принять их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, поскольку услуги приобретаются для операций, облагаемых НДС предоставление имущества в аренду.

Арендатор, оплачивая арендную плату, которая включает коммунальные платежи, возмещает арендодателю стоимость коммунальных расходов. Поскольку арендодатель выставил счет-фактуру на всю сумму арендной платы, то арендатор вправе принять к вычету всю сумму НДС, относящуюся к арендной плате, в том числе и по коммунальным услугам.

Таким образом, арендатор имеет право на вычет НДС, если арендная плата включает в себя постоянную и переменную часть, эквивалентную сумме коммунальных платежей. Арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей Данный способ возмещения коммунальных расходов арендодателя вызывал больше всего споров по вопросам принятия к вычету сумм НДС как арендодателем, так и арендатором.

По мнению налоговых органов, до сих пор арендодатель вправе был: Следовательно, арендатор также был не вправе применить вычет, поскольку арендодатель не вправе был выставить ему счет-фактуру.

Учитывая позицию арбитражной практики , ФНС России в письме от Причем вычет будет и у арендодателя в отношении налога, предъявленного ему поставщиками при приобретении таких услуг, и у арендатора, получившего счет-фактуру от арендодателя.

Пояснения и уточнения

В своем письме ФНС разъясняет, что при определении налоговой базы необходимо учитывать следующее: Основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость арендатором является: По мнению ФНС, если компенсация коммунальных услуг будет взиматься на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то указанные компенсационные выплаты не учитываются арендодателем при определении налогооблагаемой базы.

Соответственно, и вычет входного НДС арендодатель применить не вправе. Счет-фактуру арендатору по компенсационным выплатам арендодатель в этом случае не составляет. А поскольку счета-фактуры нет, то оснований для вычета НДС по коммунальным платежам не возникает и у арендатора. Арендная плата без учета стоимости коммунальных услуг В этом случае арендатор заключает отдельный договор на оплату коммунальных услуг. При этом арендодатель, чтобы его права не были нарушены, должен одобрить способ взаиморасчетов между арендатором и коммунальными службами.

Так как арендатор напрямую работает с коммунальными службами, то счета-фактуры оформляются на него, а не на арендодателя, поэтому НДС по коммунальным расходам он вправе принять к вычету. Агентский договор как один из способов расчета за коммунальные услуги между арендодателем и арендатором Многие организации для оформления компенсации коммунальных платежей заключают агентский договор, в соответствии с которым арендодатель выступает в роли агента, а арендатор — в роли принципала.

Материалы по теме

Выступая посредником между коммунальными службами и арендатором, арендодатель может перевыставить арендатору счет-фактуру, полученную от коммунальных служб, а арендатор — принять к вычету НДС, указанный в этом счете-фактуре. Посреднический договор является возмездным, поэтому сторонам такого договора целесообразно предусмотреть выплату вознаграждения за выполнение арендодателем функций посредника.

А это значит, что у арендодателя возникает обязательство по уплате НДС со стоимости своего вознаграждения. Как разъясняет ФНС в письме от Таким образом, арендодатель заключает соответствующие договоры с обслуживающими организациями и за вознаграждение или без него передает приобретенные услуги арендатору. Счета-фактуры от коммунальных служб он перевыставляет получателю услуг арендатору , который получает право на вычет налога со всей стоимости коммунальных услуг, включая агентское вознаграждение.

Удивительно, но факт! В данном случае вся сумма арендной платы — это оплата услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Улучшения арендованного имущества В течение срока аренды арендатор может ремонтировать арендуемое имущество. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения К отделимым улучшениям относятся улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения вреда и в дальнейшем использовать отдельно от него.

Удивительно, но факт! Но при этом государственные регистраторы не вникают в обстоятельства жизни клиентов, не общаются с ними, не имеют дела с подлинниками документов, не выезжают на показы, не консультируют и не проверяют объекты недвижимости.

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором ст. Налог на прибыль Вложения арендатора, связанные с производством отделимых улучшений, формируют в его учете стоимость отдельного объекта основных средств. В зависимости от стоимости и срока использования улучшений расходы арендатора на их осуществление признаются затратами на приобретение амортизируемого имущества или включаются в его текущие расходы.

Если первоначальная стоимость улучшений составляет более 20 руб. Стоимость указанных улучшений арендатор погашает путем начисления амортизации. Амортизацию по отделимым улучшениям, учитываемым в составе амортизируемого имущества, арендатор начинает начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это улучшение было введено в эксплуатацию.

Возможность применения амортизационной премии должна быть предусмотрена учетной политикой налогоплательщика. НДС Арендатор вправе принять к вычету НДС, предъявленный в составе стоимости отделимых улучшений, если соблюдены все условия, предусмотренные ст.

Новые коды ОКВЭД с 11 07 2016 - Деятельность по операциям с недвижимым имуществом

Отделимые улучшения должны использоваться в деятельности, облагаемой НДС, их нужно принять к учету и иметь счет-фактуру с выделенной суммой налога. Налог на имущество В бухгалтерском учете расходы арендатора на создание приобретение отделимых улучшений формируют первоначальную стоимость объекта основных средств или материально-производственных запасов.

Стоимость отделимых улучшений, включенных в состав материально-производственных запасов, в момент ввода в эксплуатацию единовременно списывается на расходы. Для обеспечения сохранности этих объектов целесообразно организовать надлежащий контроль за их движением. Отделимые улучшения, которые арендатор отражает в составе основных средств, должны быть включены в базу по налогу на имущество.

Удивительно, но факт! Улучшения арендованного имущества В течение срока аренды арендатор может ремонтировать арендуемое имущество.

Если отделимые улучшения учитываются как материально-производственные запасы, то налогом на имущество они не облагаются. Неотделимые улучшения Неотделимые улучшения, которые невозможно отделить от самого объекта аренды, признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды.

Улучшения арендованного имущества могут производиться с согласия или без согласия арендодателя. При этом стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, не возмещается. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, должна быть возмещена арендодателем после прекращения договора аренды.

Налог на прибыль Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Указанные капитальные вложения амортизируются в следующем порядке: В налоговом учете арендодателя стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений, не возмещаемых арендатору, не признается налогооблагаемым доходом в силу подп.

Вместе с тем арендодатель не вправе увеличить первоначальную стоимость возвращенного ему предмета аренды на сумму неотделимых улучшений. Кроме того, арендодатель не может отдельно амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, осуществленные без его согласия и впоследствии переданные ему безвозмездно. Такое право предоставляется арендодателю только при условии, что он возмещает арендатору стоимость произведенных улучшений.

В соответствии с п. Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором амортизируемое имущество в виде неотделимых улучшений введено в эксплуатацию. Арендодатель должен руководствоваться общим порядком исчисления амортизации после увеличения первоначальной стоимости объекта, то есть должны быть соблюдены все условия, как если бы капитальные вложения в форме реконструкции модернизации осуществлял сам арендодатель.

Арендатор может амортизировать произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества при выполнении двух условий: При выполнении этих условий произведенные арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества амортизируются им в течение срока действия договора аренды.

Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором, неразрывно связаны с самим объектом аренды, поэтому для расчета по ним нормы амортизации применяется срок полезного использования, установленный Классификацией основных средств для объекта аренды. До года если арендодатель не возмещал арендатору расходы на капитальные вложения, то арендатор устанавливал неотделимым улучшениям такой же срок полезного использования, как и самому объекту.

Юридическая компания URVISTA предоставит Вам все необходимые услуги:

Соответственно, арендатору не всегда удавалось списать в налоговом учете полную стоимость неотделимых улучшений. Теперь арендатор может установить для капитальных вложений в арендованные объекты отдельный срок амортизации согласно Классификации объектов основных средств п.

Удивительно, но факт! С момента создания организации при фактическом оказании ею посреднических услуг при осуществлении сделок купли-продажи и аренды недвижимого имущества сумма сделок не превышала 3 руб.

При этом новый порядок касается только тех улучшений, которые произведены начиная с 1 января года. Таким образом, арендатор при определении срока полезного использования должен руководствоваться сроками, установленными для той амортизационной группы, в которую попадает арендованный объект или капитальные вложения в арендованный объект.

Именно на основе этого срока будет рассчитываться сумма амортизации по произведенным неотделимым улучшениям. Если организация арендует, например, помещения в здании, относящемся к й амортизационной группе, и производит неотделимые улучшения этих помещений, то срок полезного использования по произведенным улучшениям ей придется определять в соответствии с й амортизационной группой. Минимально возможный срок полезного использования в этой ситуации составит мес.

Амортизация начисляется арендатором со следующего месяца после того, как произведенные им улучшения были введены в эксплуатацию. После окончания срока аренды и возврата объекта аренды арендодателю начисление амортизации прекращается. Если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды, то часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована, следовательно, арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения.



Читайте также:

  • Образец иска фактическое вступление в наследство
  • Если работодатель не подписывает заявление на отпуск
  • Образец соглашения о расторжении брачного договора образец
  • Типичные ситуации при убийстве